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主题 : 在加拿大当地主
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0楼  发表于: 2013-08-03  

在加拿大当地主


加国无忧 51.CA 2013年8月2日 17:36 来源:南方周末 作者:陈宁一、王双红

去加拿大买农地,正在成为许多中国人的投资新选择。他们希望,既能享受新鲜的生活方式,还能分享土地增值收益,甚至通过这条相对宽松的政策移民。不过,这个地主之梦,并非想象的那么容易。 加国华人网上家园 - 51.CA

去加拿大买地

整个7月,王明和妻儿都在加拿大多伦多。

王明四十多岁,曾从事投资多年,现在是一名农场主,在号称“加拿大谷仓”的萨斯喀彻温省(以下简称萨省)拥有二十多夸特(当地一种土地计量单位,1夸特约为900多亩)农地。他将大部分农地出租,自己种着约5夸特杜伦麦,每年有四个多月时间是农忙期。

萨省大片价格相对低廉的农地正在成为中国投资者的热宠。2010年开始,越来越多的中国人像王明一样来到这里当起了地主。法新社报道说,因为越来越多中国投资客在萨省买地,2012年当地农地价格上涨10%,近3年则上涨45%。 info.51.ca 无忧资讯

南方周末记者查阅FCC(加拿大农田信贷办公室)调查报告发现,加拿大农地价格近年来的确在上涨。萨省上半年涨幅平均分别是9.1%和9.7%。从2002年起,该地区农地平均涨幅是10.1%。在整个萨省,土地需求如此旺盛,卖农地甚至不需要打广告。

对王明来说,当农民是一种新鲜的生活方式,他得自己清洗种子、开耙草机、收割粮食。每到初冬,杜伦麦一排排密密匝匝,空心茎的切口都有晒干的黄豆粒那样大,看到这丰收的场景,“心情低落都好了”。

而田园风情的背后,农场也带来了直接的经济利益。2011年王明和朋友买下这些地花了150万加元(约合人民币八百多万元),又花了30万加元买拖拉机、卡车、储粮罐等机械和设备。

现在,王明出租的近20夸特农地每年地租约8万加元(约合人民币四十多万元)。

自己种的每夸特地小麦能盈利约1.5万加元,“现在粮食价格不错,一英亩硬麦能卖240加元,种子、人工、化肥等成本大概80加元”。

另一个收益则来自土地增值。王明说,第一次购买的12夸特农地,买价约5.7万加元每夸特。2011年底FCC的农地价值报告中,萨省的农地在前半年增值了11.6%,全年增值超过15%,王明所在的萨省东南区属于涨势最猛的。

这意味着,即使按照15%计算,光是土地,约带给他15万-16万加元收入。 加国无忧

陌生的风险

“买地后,最重要的是找到租户。”王明说。在他看来,想去加拿大买农地的中国人大部分都没有从事农业的想法,只是看好其升值潜力。他提醒,在加拿大,一个现实的问题是,谁来耕种呢?

“因为萨省农业人口减少,官方公布的数据是草原三省农民平均年龄58岁。找人种地很难,如果没人租,损失会很大。”

他把这个问题抛给了中介,得到的建议是,买地时加个条件,只有租出去了合同才成立。

接下来是曲折的寻找租客的过程。合同交割前一个多星期,一个租户爽约,这意味着王明的12夸特农地只有4夸特能确定租户。如果找不到人来耕种,他无法完成购地合同。 51.CA 加国无忧

幸运的是,在寻找租客耕作的网站上,他找到一个萨省南部长大的年轻人,想从钢铁厂回归农业。此时,合同交割只剩12小时。

王明不得不百分之百答应了年轻人提出的要求,条件是从5夸特开始租。终于,在合同截止时间的半小时前,王明完成了租地交易。

如果找不到租户,即使就算买到了土地,也是一个大包袱。李方也是一位农地投资客,他说,如果闲置,每年1夸特土地光除草剂就要3000加元,算上其他维护费用,一般人很难承受。 - 多伦多 51 网

经营农场的另一种痛苦则集中呈现在一个叫王希望的移民身上。他在加拿大《环球华报》上讲述这段经历。

2012年,他在蒙特利尔买了农地,开始种了300亩的生菜,第三天就下了半尺厚的雪,菜苗都冻死了。于是改种萝卜,但苗长到三寸高时,一场时速80公里的大风把他的希望吹灭了。接连打击后,他把全部股份送给了合伙人。

混乱里的机会 无 忧 网 - 51

“我放弃国内的工作,跑到萨省来,确实是看到农地交易很赚钱。确切地说是萨省农田交易透明度很低,信息不对称。”苏东亮说。他是加拿大一家农地中介的总经理。 info.51.ca

苏东亮做农地中介只有一年多时间,此前他是农地投资者。第一块地,三个月后就卖了,涨了30%。“不是市场价格涨了30%,而是买得太便宜了。” 加国无忧

很快他就发现做中介是比买地更赚钱的生意,“卖方给的佣金是交易价的5%,双方经纪各分一半,收益挺高”。

在他看来,加拿大的地就是沉睡的资源,有的十多二十年没有交易过,卖的人根本不知道价格。再加上不同区域的地、不同土壤的地都不一样,价格便不那么有可比性,中间的空间便很大。 加国无忧

当投资者无法准确评估土地到底值多少钱时,陷阱出现了。李方住安大略省,参加了一些萨省农地中介办的宣传会。“多数是中国人办的。针对的也是在加华人或国内同胞。”在宣传会上,他亲眼看到狂热的买家在没看到土地的情况下,签订购买协议。

李方觉得很多购买者不了解加拿大农地环境,不了解农业规律,有些购买的农地甚至无法种植。 加拿大 51网

“我们一般不建议买H以下级别的农地,这样的农地耕种有风险。”萨斯卡通专业房产经纪公司农田经营管理负责人郑宏宇说。在加拿大,农地价格主要根据政府参考价和保险公司评定的保险级别来评估,最高级别是A。

在这里,农场越大越值钱,同样质量的地,如果买方能将五六块地连成一片,价格将立马上涨,“如果原先的价格是10万,连成一片之后可以卖到11万到12万。这种地便于管理,再转手也更值钱。”

新移民陷阱? 无忧资讯

外来资金涌现的背景是,2010年前后,加拿大移民政策大调整,从技术移民为主转为以投资移民为主,且投资移民资金门槛越来越高,尺度越来越严。人口稀少、移民来源匮乏的“草原三省”则因为省提名移民计划(SINP)相对宽松成为移民们首选。

在萨省,有专门针对“年轻农场主”和“农场主”的SINP项目,前者只要拥有30万加元资产、3年以上农业工作经验,提供一个商业农业提案,展示适销对路的就业技能,年龄小于40岁便可申请。后者要求先行购买萨省农地,提供“资深农业经营者”证明,提前两年签署农地购买合同,并拥有50万加元以上资产,但无年龄限制。

这个条件,相比加拿大投资移民的条件要宽松许多。许多新兴的萨省农地经纪公司,最初恰是主营投资移民中介的公司,这也许并非巧合。

不过,这条路,也并不容易。 无 忧 网 - 51

王明拥有加拿大永久居住权,他买地资金是向国内亲戚朋友借的。买地时,三番五次接受萨省农田安全管理委员会调查。“几乎每买一次地就要问一次,主要是资金来源。有一次还把我叫过去了,让我保证交易是合乎当地规定的。” 无 忧 网 - 51

萨省农田安全管理委员会的职责是制定执行萨省农田安全法案,包括立法限制人们对萨省农田的所有权。

萨省农业厅厅长Lyle Stewart书面回复南方周末记者称,对于非加拿大人,只允许拥有10英亩(约合60亩)地。这个限制包括对萨省土地所有权或者其他任何农田收益。如果想拥有10英亩以上的农地,必须是加拿大公民、永久居住民或者是百分百的加拿大公司。

他确认说现在有外国人在加买地的可疑案例,但是拒绝评论是否与中国人有关。“我们会越来越重视购买土地的人是否遵守农田安全法案。现在已经聘请了一位调查人员协助调查涉嫌替外国人购买和持有农地的加拿大居民。”

萨省农业厅高级行政助理Shelley Duke则对南方周末记者表示,加拿大人利用中国亲戚的资产购买农地是被允许的。至于是否能用公司“曲线买地”,他说,“购买土地的公司必须是100%为加拿大人或者是加拿大长期居住民拥有,公司不能有任何非加拿大籍股东,公司不能包含任何非加拿大人的股份。”

但是,仍有中国人试图绕过这些规定。身在上海的陈兵,准备在明年春天去加拿大实地考察农地投资。如何解决身份问题?“那边有朋友在温哥华开公司,他出让名义上的股份给我。成为股东后,以公司名义购买农地。”

这样的做法,已经引起不少当地人的不满。一些公开报道显示,萨省农民和政治家开始对“大量农地被亚洲人买走”而当地农场主“沦为租客”感到忧心忡忡。

王明也感觉到了这种反感的存在。他曾主动找到一个当地农民希望买土地,但后来这块地却以更低的价格卖给了当地人。这一度让他无法理解。他说,“除了对外来者的反感,没更好的解释了”。

“不论在加拿大本土,还是中国,媒体、网络上铺天盖地的加拿大农地投资前景热,很大程度是农地中介公司精心策划、大量投入的产物。”旅居加拿大的专栏作家陶短房在一篇文章中警告说,加拿大农地不失为一个可以考虑的投资新选择,但绝非对每个人都合适,尤其是“人地两生”的外籍人士。 无忧资讯
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1楼  发表于: 2013-08-03  
魁北克省开放投资移民 以抽签来决定

加国无忧 51.CA 2013年8月2日 06:55 来源:世界日报 作者:费诗明

魁北克省8月1日起重新开放投资移民申请,申请人投资额仅80万元,全球只有1750个名额,同一国家的申请案合计不得超过1200个,为了避免此前发生过的配额于几小时内「抢光」,这次限量将在8月16日的截止日之后用抽签行使进行,未「中奖」的申请将会还给申请人。多伦多本地移民顾问普遍认为,抽签对申请人来说相对更公平,同时能够搭上这次末班车的申请人也非常幸运,因为投资本国不超过百万将很快变成历史。

根据魁省移民厅网站显示,递交要求与去年相比没有变化:家庭净资产达到160万加元以上,投资80万加元,五年后无息返还本金,或者贷款投资,一次性支付贷款利息22万加元;递交时只能用普通邮件递交,且16日之前确认被签收;法语水平达「中高」(Advanced intermediate)水平者,可随时送件,不受配额限制(新政策有效至2014年3月31日);申请费提高到1万元,亦即无论主申请有多少随行亲属,都缴纳同样费用;申请者不可重复递交申请;对申请者没有语言和学历要求。

加华移民留学中心副总裁吴冰表示,为了限额而选择的抽签作法相对来说更为公平,可以让因为地理位置而不能第一时间递交到移民厅的申请者也获得公平对待,另外对同一国家的名额限制也有效保证族裔平衡,很多华裔在该政策略有动静的时候就开始着手准备,希望搭上投资不过百万的末班车。随著魁省移民的重新开放,联邦投资移民政策也很有可能在2014年之内有消息,预计资产金额有望达到400万,投资额则需要至少200万左右。

对于本国移民政策是否会在新任联邦移民部长亚历山大(Chris Alexander)的管理下略有改变,吴冰认为因为亚历山上任后还没有任何「动静」,所以无法揣测,不过可以肯定的是,申请移民本国的门槛会越来越高,早申请比晚申请好。

加拿大顺达投资移民集团总裁江文珊同样认为投资移民重开,并且用抽签方式来保证配额对于申请人来说更公平,而且重开后的申请要求相比上次没有改变,虽然数量依旧有限制,但也算是为上次政策开放时,因为地理因素等多个原因无法「抢」到名额的申请人一个机会,不过好景不长,跟其他发达国家的移民政策相比,本国的投资金额还是略低,所以联邦政府如果在2014年重新开放投资移民政策,投资金额很有可能从原来的80万涨出一倍不止,而且也可能对名额有所限制。
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2楼  发表于: 2013-08-03  
魁省投资移民 若“出走”可能被起诉

加国无忧 51.CA 2013年8月2日 07:26 来源:明报

联邦政府对魁省投资移民计划只吸金、不吸人的情况愈来愈不耐烦,前移民部长康尼在最近的一次国会委员会中直称,透过魁省投资移民抵埠、但又去了别省居住的行为是「刑事诈骗」,更透露边境服务局已被下令对这些新移民提出起诉。

《温哥华太阳报》报道,根据联邦政府从魁省取得的数字,显示九成的魁省投资移民最终并不住在魁省,而是落户到其他省份,而这当九成的大部分人,直接到了大温地区居住,其余则搬到了大多伦多地区定居。

魁省与联邦移民部都有类似的投资移民计划,但魁省的计划因为审批时间见快、简单,而且接收额比较多,所以深受移民申请人欢迎。魁省将投资移民的钱「袋袋平安」,但这些移民根本不想在魁省住,而接收这些移民的卑诗省或安省,则要支付这批移民的安顿费用,包括医疗及教育等。

魁省移民厅昨天正式开始受理魁省投资移民申请。

新移民部长亚历山大(Chris Alexander)指出,申请人提出向魁省移民申请,就是许诺了要去该省,「联邦为了公平,我们不能将联邦拨款发给其实没有那么多居民的省,那样会对接收移民、为安顿新移民埋单的省份造成不公平」。

报道指,刚刚才转为担任就业及社会发展部长的前移民部长康尼(Jason Kenney),在6月出席一次国会委员会会议时,曾就魁省吸金不收人的情况发表严厉批评,他直斥魁省投资移民申请人是进行诈骗,「那是刑事,我们现在说的是诈骗」。他说,加拿大边境管理局已被下令,要向这些移民申请人提出起诉,指控他们误导、违反公民及移民法。

「魁省拿了投资移民的钱后,并用了这些钱,但卑诗省府则必须要为魁省批准、但又住了在卑诗的新移民,缴付社会服务开支。」

卑诗工作、旅游及技能培训厅长兼专责劳工厅长庞雪丽(Shirley Bond)在回覆《太阳报》只称:「我们知道这个问题。」但承认卑诗省府与联邦有在私底下讨论问题。 无忧 资讯 info.51.CA
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3楼  发表于: 2013-10-10  
餐馆打工也可移民
加拿大阿省新近接受餐馆业建议,特别允许餐馆僱主额外增加提名阿省推荐移民计划(AINP)的劳工名额,僱主最多可以提名僱员总人数五分一的外国劳工,这还不包括之前已有的、一间餐馆能提名一名劳工的配额。阿省移民厅指,这次针对餐馆增加的提名劳工名额,适用时间只到11月28日,建议有需要的僱主及申请人把握时间提出申请。有顾问说,这计划也很适合那些无法继续学业,又或无法取到工签,又想留在加国的中国辍学生申请。

阿省推荐移民计划下的「半技术劳工类别」(Semi-Skilled Workers),经常针对个别缺工行业推出弹性办法,上月阿省即徵询「加拿大餐馆与食物服务协会」(Canadian Restaurant and Foodservices Association)的意见,并在9月18日宣布,在限期内放宽「食品服务业」(foodservices)半技术劳工的提名人数,有关申请必须由僱主代为提出,申请的劳工必须持有劳工签证,且已受聘在餐馆工作的人士。

阿省移民厅表示,所有餐馆及与食品服务有关的僱主,均欢迎提出申请,即使是之前已按照规定,已提名过一名劳工的东主,也可以再多提名,同一间餐馆多提名的数,以不超过餐馆总共僱用兼职及全职工人数的五分一。阿省移民厅说,若有餐馆未提名过任何劳工,而这次参加了额外提名计划,下次仍可按照「同一地点一个餐馆一个名额」(one allocation per restaurant location)的原则,提名一名新的劳工。

申请阿省「半技术劳工类别」下「食品服务业」的劳工,必须有3年与餐饮服务直接相关的工作经验,在海外或是在加拿大的经验均可被接受;此外,申请的劳工必须在申请时,至少在阿省居住满9个月。在僱主方面,则需要填写「僱主守法声明」(Employer Compliance Declaration Form),证明僱主遵守各项劳工法规。

阿省推荐移民计划下的「工作经验类别」(Work Experience Category),也在新近增加了允许申请的职业项目,例如建筑业的技工帮手及劳力工人(Construction Trades Helpers and Trades)、特殊清洁工(Specialized Cleaners),及一般清洁工(Janitors)等,新增加的行业,适用时间也只到11月28日为止。

(David)  
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4楼  发表于: 2014-03-20  
2013年赴多伦多中国游客同比增长58%



2014-02-28 来源:TTG旅业报

随着中国出境游市场的不断扩大,去年共有18.1万中国游客前往多伦多旅游,较前年增长了15%,较2010年增长58%。


  多伦多旅游局发布了“2013年全年旅游业发展报告”。其中,国际入境游客总量再创新高,各大酒店房间销售量也达到顶峰。随着中国出境游市场的不断扩大,去年共有18.1万中国游客前往多伦多旅游,较前年增长了15%,较2010年增长58%。

  据多伦多旅游局统计,2013年多伦多接待过夜游客总数高达1300万,其中142万(不包括美国)游客来自海外市场,占总数的10.9%,这个数据也在多伦多旅游史上创造了新的纪录。

   多伦多旅游局主席兼首席执行官David Whitaker先生表示:“多伦多旅游业在过去几年的快速增长势头加之我们对本土旅游产品的重新定位,将会引领多伦多旅游市场走向一个新的辉煌。报告中的数据表明,我们的强劲增长点主要集中在美国大中型城市,以及核心的海外市场如:中国、英国、德国、日本和巴西。”

  多伦多是加拿大最著名的旅游目的地之一,2013年单日游客量高达2500万人次,全年加拿大本土过夜游客量也高达1009万次。这些到访游客为多伦多创下23.1亿美元的旅游收入。
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5楼  发表于: 2016-05-08  
华人新的就业选择——当农民
近年来,华人掀起海外买地热潮,农地也颇受青睐。这也给华人带来了新的就业选择——当农民。

去年8月,美国中西部德克萨斯州农地曾创出天价,一名来自中国的投资客以近2000万美元购下巴克耶小镇及其周边约5000英亩农地。这笔全额付现的交易在当时引起不小的轰动。而这,只是华人海外买地的一个缩影。

早在大约四年前,华人在美国买农地的举动就已经变得狂热。当时,位于加利福尼亚州克恩县和圣伯纳汀诺县的各处农场,就已成为华人投资者极力追逐的对象。这股热潮在当时甚至带动了当地农业用地价格的快速攀升,增幅达到4%-5%。

再到如今,华人在美国买农地的事件已经屡见不鲜。有媒体报导,“9·11”之后,美国人在马里兰州、弗吉尼亚州、纽约州、新泽西州等地经营的50多家大小农场,先后卖给了华人。有些经营得当的华人农场主将农场规模不断扩大,甚至延伸到墨西哥境内。

其实不止是在美国,加拿大、澳大利亚、巴西、新西兰等土地资源丰富的国家,都受到华人买家的追捧。

随着华人争相购入农地,一些华人开始做起了土地的营生,当起了洋农民。

据新华网报导,海外华人主要通过种植中国蔬菜为当地中餐馆和农贸市场提供原料,并由此发展出一种特色农业。而随着种植范围和市场的扩大,许多华人农民也不仅限于种植蔬菜,开始种植花卉、果木、香料等。据悉,在威斯康辛州有华人种植药材西洋参;在夏威夷也有华人种植作香料用的罗勒;而在亚利桑那州还有华人在传统农业的基础上发展观光农业,办起了“农家乐”。华人海外做“农民”,可谓是风生水起、有声有色。

在中国传统观念里,农民是一种相对地位不高的职业,很多中国人都不愿选择去做农民。那么,华人为何会放下偏见选择当起了农民了?

美国波特兰州立大学教授李斧博士在接受采访时认为,华人从事与农业相关的职业,主要是市场导向所致。随着海外华人增多和收入的不断提高,中国蔬菜和一些适应华人口味的食品需求增多,这是华人“农民”这一与传统观念相悖的职业出现的原因,也是他们的主要优势。

暨南大学国际关系学院研究员张应龙还指出,华人从事农业种植与引人注目的食品安全问题也密不可分。很多海外华人希望通过投资农场,将种植出的农产品再销售回国内,以满足消费者对优质农产品的需求。

除了上述两个原因,一些土地资源丰富的地区往往地广人稀、土地价格便宜,当地政府也大多鼓励农业发展,这也促使华人把目光投向农业,转行做起了农民。

在各种有利条件下,想要当好农民,挣到钞票,那也得下些功夫。基本的农业知识、当地的自然环境、相关现代技术等都需要熟练了解。 《人民日报海外版》近日报导了华人周海滨成功开办农场的故事。

据报导,周海滨开办的现代农场位于义大利曼托瓦。周海滨出身于一个浙江温州的农民家庭,对于农业种植比较了解。从2007年开始,他在米兰周边城市瓦雷泽买了30多亩地,开始尝试蔬菜种植。周海滨将现代科技手段广泛运用在农场中,育苗室、室温控制系统、滴灌系统、生态除虫、仿日照光合升温设备、蔬菜冷藏室应有尽有,将农场经营得有声有色。随着经验的积累和效益的增加,他的农场面积也不断扩大。现在,周海滨还在米兰华人街上开设了蔬菜专卖店,直销自己农场的产品。

除了周海滨,还有很多成功的例子。海外务农对华人而言已经成为了一种就业的新选择。

如果你也想回归田园的话,不妨一试。不过,在决定之前,理性分析实际需求,了解当地政策法规,这是必不可少的。
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