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主题 : 加国农地投资若干贴
级别: 创始人
0楼  发表于: 2014-11-30  

加国农地投资若干贴

萨省农地升值大幕才刚拉开?

发布者: 绿地农业 | 发布时间: 2014-6-17 11:33| 查看数: 345| 评论数: 0 |帖子模式
最近加拿大联邦农业贷款机构FCC公布2013年萨省农地升值28.5%,引来很多热议。有报道称“加拿大农地价格暴涨局面可能已近尾声”引述了有多年经验的农地经纪评论。此报道认为,加拿大农田价格猛升的趋势已经是强弩之末,并且今年萨省农地能够保持现在的价格就不错了。此前也有相关报道质疑:“投资加拿大农场,钱真的有那么好赚吗?”引经据典地对农地的前景提出质疑。
加拿大通胀率只有1-2%左右, 农地投资回报能达到28.5%已经相当惊人。加拿大还有如此好的投资机会吗?萨省农地升值真的已经接近尾声了吗?萨省农地真的泡沫惊人吗?
笔者最近又采访了加拿大绿地农业总经理农场主苏东亮先生(Frank Su)。去年7Frank就说前两年萨省农地升值40%只是开胃小菜,真正的大餐尚未开始。FCC的数据某种程度印证了Frank的预测。Frank是特许金融分析师(CFA)和美国注册会计师(CPA), 曾经在四大会计师事务所工作过,为众多中外五百强企业提供过咨询服务,也曾担任两家境外上市公司的首席财务官(CFO), 目前持有萨省专业农地经纪和物业管理牌照,去年萨省MLS上前六大农地交易有两单就是Frank完成的。从20129Frank购买了第一块萨省农地开始深入研究萨省农地。发现很好的商机后,在去年移居萨省,希望开拓萨省农业产业链和中国对接。Frank为了在萨省建立网络,更是加入了萨省领先的专业农业经纪团队之一Re/Max Blue Chip Realty, 并且跟萨省农场主天天打交道以掌握一手当地农业信息。 Frank自己已经买了大约一万亩优质农地,其中大约一千亩在三个月后升值30%后卖出。Frank表示投资需要有前瞻性,也需要有自己独立的判断,分析萨省农地还需要有全球性眼光。如果只是凭萨省前三年升值70%就断定有泡沫,升值即将见顶,就太过肤浅了,有可能错过一辈子难得的投资盛宴。
Frank还说FCC的数据是需要解读的。FCC数据并不包括农地正常耕种的回报。目前萨省农地出租的回报在3-5%,但自己耕种回报可以达到10-20%。另外FCC数据是萨省全省的。萨省西部的灰色土地缺水,土壤不肥沃,有的地方土地甚至贬值,而东部黑土带由于降水充沛土壤肥沃去年升值估计接近40%,也就是说有些投资者在去年加上耕种的回报可以达到惊人的50%左右。
Frank认为,萨省农地基本上没什么泡沫,他列举了以下一部分原因:
l  萨省的农地还是白菜价,把一亩一千多人民币黑土地并拥有永久产权称为泡沫简直是笑话;
l  萨省农地市场目前是一个健康的市场,主要买地的是本地农民;
l  萨省农地财务上非常健康,目前租金回报在3-5%,大大超过加拿大1-2%的通货膨胀率,农民自己耕种回报超过百分之十;
l  中国投资者虽然不少,但大多数投资者都很小。大的农场(超过10万亩)的几乎都是本地农场主拥有。
l  萨省农地价格目前只有安省的八分之一左右,连邻近的亚省都高出萨省大约一倍半。
Frank认为目前萨省农地升值现象类似90年底初的中国房地产,升值大幕有可能才刚刚拉开,未来十年在某些年份有可能升势更加凌厉,势不可挡。Frank提出了几个问题给大家思考:
l  中国目前问题众多,但为什么中国领导人史无前例地把2014中央的首要任务列为粮食安全?为什么70多位院士上书中央支持转基因但又不肯公开信的内容?为什么国家领导人出访交谈的主要话题已经变成奶粉和大米了?
l  在牛奶事件之后,两年前国内的牛肉面就几乎见不得牛肉,但您有没有留意到加拿大最近的牛肉价格也开始明显上涨?这背后是否有中国的影子?
l  您有没有听说过2008年粮食危机时世界粮食暴涨,多个国家发生骚乱,世界粮农组织也提醒大家粮食短缺很有可能引起战争?
Frank认为萨省农地升值的背后最主要驱动因素是全球性的耕地和水资源再也难以满足人类日益增长的粮食和肉类需求。2008年的粮食危机只是未来粮食危机的预演,未来五年到十年很有可能发生规模若干倍的粮食危机,那时才是萨省农地王者归来的时刻。
Frank也指出,农地投资也有风险,不一定适合每一个人。投资农地需要找信誉良好的中介,最好是萨省持牌的专业经纪。他见过几个中国投资者由于接触的是信誉差中介,买地的时候就付出高出市场价格百分之三五十甚至百分之一百。而且买的农地质量太差,到现在还没升值。虽然萨省农地在过去几年普遍升值迅猛,但这些找错中介的投资者们目前还在亏损中。另一方面,由于萨省农地透明度越来越高,中介已经很难从农场主手里买到特别便宜的地。中介买完地再加价卖给投资者的模式已经越来越难走得通,所以投资者最好通过持牌经纪从农场主手里直接买地。
如果您对农地投资有兴趣可以访问绿地农业网站www.gfagri.com

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本主题由 锦儿 于 2014-6-18 23:17 审核通过



Restrictions on Foreign Ownership of Agricultural Land in Canada

March 2014 Share|---> [url=>][email=?subject=Restrictions][/email] [/url]

By Julia Winters & Frédéric Lavigne

Foreign investors seeking to buy farm land in Canada should consult their legal advisors before making an offer. Some provinces have placed strict limitations on the number of acres that foreign individuals or corporations may own, while other provinces allow non-residents to buy up agricultural land unrestricted.
Below is a table summarizing the restrictions on foreign ownership in British Columbia across to Québec. The rest of this article provides further detail on the legislative or policy schemes in place in those provinces.


British Columbia
No restriction on foreign ownership. Uses of land in the Agricultural Land Reserve are regulated by the Agricultural Land Commission.
Alberta
Subject to certain exceptions for commercial ventures (including limited natural resource extraction or processing and residential development), non-residents and foreign-controlled corporations can own up to 20 acres of agricultural land.
Foreign Ownership of Land Regulations, Alta Reg 160/1979
Saskatchewan
Non-residents and foreign entities can own up to 10 acres of Saskatchewan farm land. Entities that are partially foreign-owned but controlled by Saskatchewan residents or their farming corporations can own up to 320 acres.
The Saskatchewan Farm Security Act, SS 1988-89, c S-17.1, The Saskatchewan Farm Security Regulations, RRS c S-17.1 Reg 1
Manitoba
Non-residents and foreign entities can own up to 40 acres of farm land.
The Farm Lands Ownership Act, CCSM c F-35
Ontario
No restriction on foreign ownership. Uses of prime agricultural areas are regulated by planning authorities acting pursuant to the 2005 Provincial Policy Statement.
Québec
Non-residents and foreign-controlled entities must get permission to buy more than 4 hectares (or about 10 acres) of agricultural land from the Commission de la protection du territoire agricole du Québec.
An Act respecting the acquisition of farm land by non-residents, RSQ c A-4.1

British Columbia

In British Columbia, there is no legislation restricting foreign ownership of agricultural land. There is, however, an agency in British Columbia that regulates non-agricultural uses of certain farm land. The Agricultural Land Commission has included approximately 4.7 million hectares of land across British Columbia in the Agricultural Land Reserve, which is a land use zone in which agriculture is given priority.1
The Agricultural Land Commission produced a report in November 2010 which noted that stakeholders raised foreign ownership of land in the Agricultural Land Reserve as a concern during consultations on how to improve the agency. However, neither the 2010 report nor more recent publications from the Agricultural Land Commission recommend implementing legislative changes to effect control of ownership of land. Therefore, for the time being, no changes are expected to British Columbia laws concerning foreign ownership of agricultural land.
Alberta
Alberta’s legislation caps foreign ownership of agricultural land (excluding mines and minerals) at two parcels containing 20 acres in the aggregate. Only Canadian citizens, permanent residents, and Canadian-incorporated companies under Canadian control are not affected by these regulations. If a foreign person or entity acquires an interest in land contrary to the regulations, a court may order the judicial sale of the foreign owner’s interest in the land.
The legislation does not apply, however, to certain commercial uses of land, including acquisitions of land for the purpose of:
  • any activity for which a right of entry order may be granted under The Surface Rights Act (Alberta);
  • establishing an industrial, processing, manufacturing, commercial or transportation facility, if the area for any separate facility does not exceed 80 acres;
  • constructing a pipeline; a refinery; a transmission line; or a power plant;
  • extracting sand, gravel, clay or marl, if the area for any separate project or development does not exceed 160 acres; and
  • establishing a residence on no more than 20 acres or carrying out a residential development on no more than 80 acres.
However, the owner must divest itself of the interest in the land within three years of completion or abandonment of that purpose.
Saskatchewan
In Saskatchewan, non-residents may acquire up to 10 acres of Saskatchewan farm land (excluding minerals and land used primarily for the purpose of extracting, processing or transporting minerals). “Residents” are Canadian citizens or individuals who reside in Canada for at least 183 days per year.
Entities partly owned by non-residents but under control of Saskatchewan residents or their farming corporations may purchase up to 320 acres of agricultural land, whereas foreign-controlled corporations and other entities are restricted to 10 acres. The Farm Land Security Board can give its consent for such foreign entities to acquire more than 10 acres under any terms and conditions it deems appropriate. The Board considers the public interest and the potential impact to Saskatchewan in granting exemptions.
The penalty for failing to comply with the legislation is a fine of up to $10,000 for an individual, and up to $100,000 for a corporation. The Farm Land Security Board may issue an order requiring a foreign owner to divest itself of land, and may obtain a court order to assist in enforcement, including an injunction, a declaration of nullity, or a judicial sale.
Manitoba
Legislation in Manitoba allows foreign persons and entities to acquire up 40 acres of farm land, unless the board2 grants an exemption or unless the farm land is purchased for the purpose of generating wind power for sale to Manitoba Hydro. “Farm land” excludes minerals (other than sand and gravel), land used to extract or process such minerals, and land used for telecommunication, railway, and pipeline services. In considering applications for exemptions, the Manitoba Farm Lands Ownership Board will consider whether the acquisition is likely to confer a significant benefit on the province, or whether the applicant intends to take up residence in Manitoba within a reasonable period of time.
Only the following persons may purchase land in Manitoba unrestricted:
  • Canadian citizens and permanent residents;
  • corporations controlled by Canadian farmers and their families;
  • municipalities, local government districts, and governmental agencies;
  • private corporations and other entities that are 100% Canadian-owned;
  • individuals who establish to the satisfaction of the Manitoba Farm Lands Ownership Board that they intend to become permanent residents or Canadian citizens within two years of acquiring the interest in farm land.
Any foreign entity that acquires over 40 acres must divest themselves of the excess acreage within one year. The Manitoba Farm Lands Ownership Board may apply to court for an order for judicial sale or voiding the interest in land. Failure to comply with the legislation can result in a fine of up to $50,000.
Ontario
Agricultural land-use planning in Ontario is governed by the 2005 Provincial Policy Statement, issued under the Planning Act. Neither the policy statement nor the legislation restricts investment in agricultural land in Ontario.
Planning authorities do, however, regulate use and lot adjustments in prime agricultural areas, which are designated according to the classification system of the Canada Land Inventory.
The Minister of Agriculture is required by statute to review the policy statement every five years. That review began in March 2010, and the government is now accepting input on draft policies. At present, there are no expected policy changes concerning foreign ownership of agricultural land.
Québec
In Québec, non-residents must seek authorization from the Commission de protection du territoire agricole du Québec to acquire more than 4 hectares (or about 10 acres) of farm land.
Recent amendments to the legislation has further restricted foreign investors’ access to agricultural land. In order to qualify as a Québec resident under the new rules, an individual must now be a Canadian citizen or a permanent resident, and have lived in Québec for at least 1,095 days (i.e. three years) out of the four years immediately preceding the acquisition of farm land.
A corporation or other legal person is deemed to be a Québec resident if a majority of shares or interests are owned by Québec residents; a majority of its directors are resident in Québec; and it is not directly or indirectly controlled by non-residents.
In considering an application for a purchase of farm land by a non-resident, the Commission will grant an authorization if:
  • the land concerned is not suitable for the cultivation of soil or the raising of livestock; or
  • the non-resident intends to settle in Québec and will live in Québec for three out of the next four years and will become a Canadian citizen or permanent resident at the end of that period.
The amendments have also introduced an annual limit on the number of hectares that can be purchased by non-residents. The Commission may only authorize 1,000 hectares of farm land to be acquired, per year, by foreign corporations or persons not intending to settle in Québec, although it may examine additional applications.
Any acquisition of farm land in Québec in contravention of the legislation is null. The Commission may order a non-resident to divest itself of the farm land within six months of serving the order, failing which it can apply to obtain authorization for judicial sale of the land. Knowingly acquiring or selling farm land contrary to the legislation can result in a fine of at least 10% of the value of the farm land for an individual or at least 20% in the case of a corporation or other legal person.


1 The Agricultural Land Commission Act, SBC 2002, c 36 provides the legislative framework for the Agriculture Land Commission and the preservation of agricultural land in BC.

2 Under the present legislation, the relevant board is the Manitoba Farm Lands Ownership Board. If Bill 39 (The Government Efficiency Act (Various Acts Amended or Replaced to Consolidate Boards and Agencies and Eliminate Government Appointments) is passed and proclaimed, the Manitoba Farm Lands Ownership Board will be eliminated and its functions and responsibilities will be assigned to the Manitoba Farm Industry Board.



仰天曾大笑,低首更沉吟
级别: 创始人
1楼  发表于: 2014-11-30  
根据上述:外国人在安大略省和哥伦比亚省购买农用地是没有限制的。萨省限制在10英亩以内,阿省限在20英亩以内。
仰天曾大笑,低首更沉吟
级别: 创始人
2楼  发表于: 2014-12-01  
一.加拿大农场的特点


便宜: 加拿大地大人稀, 虽不象一百年前为与美国抢占土地, 政府无偿赠送一望无际的土地给欧洲移民, 但相对来说仍是便宜。350-450万人民币可以买到20公倾土地附带二层三层楼房及其它农用设施,在目前农场市场兴旺的STUVILLE好多农场只要5000加币就可以买到1英亩非常肥沃的农地。当然千万人民币农场, 庄园也很多。

增值: 钱总是贬值, 但土地永远是增值。陈老先生年近七十, 二十多年前从国内移民加国, 在KENNEDY/STUVILLE花了$80多万买了一个96英亩农场,专种大麦,小麦等农作物, 利益丰厚,日前,陈先生三个儿女均早已成家立业,并都是好职业–医生, 律师, 银行家, 无后人再要农场。 当年八十万农场如今市场价已在400百万加元左右。

安全: 随着世界粮价, 农副产品价格上涨, 国内不少企业及个人正考虑到不发达国家开办农场,农业是长远投资项目, 但由于当地社会动荡, 法律不健全, 投资者始终没有大的安全感。但加拿大不存在这一问题。

优惠: 加拿大是发达工业国家, 农业只占很小部分但却是十分重要的基础产业。国家为鼓励农业, 制订一系列对农场主补助政策,比如:几百亩地的农场每年的地税只有$2500就是最好的证明。

享受: 投资者将拥有真正田园生活: 鸟语花香, 悠闲传统西方庄园生活。

实际上真正加拿大人虽然工作在大城市, 但很多都住在这样环境。他们把繁华都市, 摩天大楼留给世界各地新移民!这么多好处, 难怪加拿大很多要人, 名人最终都隐居农场, 当起农场主,我们华人也不例外!

二,加拿大农场类型

奶牛场: 大多有现代化牛舍, 大片牧场和专种饲料用草草地等
养鸡场: 现代化全封闭鸡舍,大片土地种植饲料用谷物。
养猪场: 现代化全封闭猪舍,大片土地种植饲料用谷物。
肉牛场: 大多有现代化牛舍, 大片牧场和专种饲料用草草地等
养马场: 大多有现代化马舍, 大片牧场和专种饲料用草草地及训马场等。这些马主要为赛马, 赌马与骑马爱好者而饲养。这是加拿大一个大产业。
业余农场: 这些农场可能有各种养殖, 种植业, 但都不多。环境十分优美,大多是富翁隐居地, 农业只是他们业余爱好。
经济作物农场: 如一望无际的麦地, 玉米地, 豆类, 蔬菜, 西洋参等。
园艺, 苗圃农场: 如温室花卉, 蔬菜, 绿化苗圃。大多这些农场都有温室设施。
果树农场: 各种水果都有。不少是顾客自己采摘农场。
养鱼场: 现代化桶式养鱼箱, 供,排水设施, 现代化住房等。

三.多元化农场业的产业链价值

农场业包括养殖畜牧业( 奶牛场,养鸡场,养猪场,肉牛场,养马场,和养鱼场等),经济作物农场(麦 , 玉米 , 豆类 , 蔬菜 , 西洋参等;园艺 , 花卉,苗圃和果园),还有度假 休闲 农场( hobby farm ,包括赛马等)。目前,从事农场业的华人越来越多, 与众多的华人超市之间构成了产供销一条龙,有些朋友在 买了农场之后,想方设法去提升农场的价值,如提供度假等旅游服务,或提供骑马训练,或提供钓鱼等娱乐活动,顺便供应农家菜饮食。

除了原有农场产业链的价值以外,“农场主移民项目”更是将农场的产业链延伸到了移民领域。近几年,加拿大联邦政府将紧缺职业再次减少到了只有 38 项。许多人的专业已经不在这个列表中。特别是农林牧副渔或 园林设计之类的专业人员,已经难以通过技术移民方式移民了,而他们的资金又不足以作为投资移民。应该庆幸的是,这个鲜为人知的“农场主移民”项目正好是他们的福音! 农场主移民属于加拿大自雇移民大类中的一个项目,相对于其它移民渠道来说具有耗时短,要求低,所要求背景材料易于准备,无需大额资金,家庭成员人数也不限。另外一个突出特点是不要求高等学历及高水平英文等。如果投资者难以走通技术移民,也没有足够资金走投资移民之路,走农场主自雇移民之路就是一条捷径!由于加拿大地旷人稀,政府特别鼓励农业生产,所以加拿大移民局对此类的申请特别欢迎。

加拿大农业部更提供农作物以及畜牧业生产免费技术支持及指导,还有诸多农业低利息贷款予以提供。此类移民申请等待时间与投资移民类别相当,甚至稍快。加拿大的农场主本质上属于企业家。到了加拿大之后,可以雇用有加拿大经验的人帮助你经营,甚至可以承包给别人去经营。成功 申请这个项目的关键有两点:一是有两年或以上的务农和农场管理经验( 学农、林、牧、副、渔的,学园林设计的,有农业劳务出口经验的,农场干部,乡干部,村干部,下乡扶贫干部等都可能符合,中学以上的学历就可以,只需要中学水平的英语 ) ,二是购买一个加拿大农场。大吉提醒大家,这个移民项目的申请成功,需要移民申请人,商业房地产经纪和律师三者之间的精诚合作,才能顺利开展并获得成功。

四.农场的价值结构体系

由于加拿大是一个幅员极为辽阔的国家,各省的农场价格无法类比,因此大吉在此讨论的所有话题仅限于安省农场。安省农场的价位相差很大,从十几万到数百万甚至上千万加币不等。视农场的用途种类,地理位置,面积大小,条件设施和住宅建筑而定。根据多方研究和考察,大吉拟出了以下的公式:

农场的价值 =农场种类+生意或配额+地理位置+住宅房屋+农地(英亩数,可耕地面积,土质,肥力,土地平整程度,等)+温室等设施(控温系统,灌溉系统等)和农业机具。

由此容易理解,那种内有标准高尔夫球场或高级跑马场,风光绮丽设施完善的富豪型私人会所型农场,或是那种现代化养鸡场或奶牛场等有配额的大型工厂式农场,价格必然高昂,如在数百万甚至千万加币以上。显然,对于绝大多数民众,这些昂贵的农场可以是一个梦想。 据统计, 安省平均每个农场的价值是 80余万加元,绝大部分普通移民可以负担的农场价位应该在这个平均值以下。

农场的价值到底是怎么确定的呢?与其它种类的房地产一样,农场有其政府评估价,银行贷款时的评估价和市场价。对于卖家和买家来说,最重要的是农场的市场价格(Mmarket Value )。这个市场价主要取决于其本身的价值和市场的供需平衡。 农场,是商业房地产的一种,可以从银行贷款,或可要求卖家做部分回贷。所以,很多买家需要的只是农场成交价 35% 左右的首付。由于农场本身可以是商业运作,所以 农场的投资回报或收益应该是:当前的经营收益+还贷款本金的回报+长期性增值的回报,需要大吉特别说明的是:农场最大的价值可能会体现在未来土地性质的变化所带来的巨大利益,比如说:农地变为商业用地,住宅用地或工业用地等。

五. 投资农场应注意那些细节

目标: 投资者到底为什么买农场? 为等地增值而屯地?为真正生产而买农场?加拿大对农业土地都有不同发展规划。各规划区土地价格差别很大, 政府管理要求也差别很大。你的动机将决定你该在什么地区购买农场,买什么样的农场,买多少钱的农场。

气候: 大吉有一朋友喜欢在世界各地投资买地, 但我看他在加拿大, 曼尼托巴置的地不会有大升值。因为他不懂农业气象学, 买地太偏, 气候太冷。他每年请人种大西瓜, 香瓜。 瓜还没熟, 但秋天已来了。 最后全由大狗熊, 小松鼠负责收获!但他还得坚持下去, 因为政府对荒地罚款或没收!

土壤: 一投资者买下一大片草场准备全种蔬菜。 生产中才发现草场土层浅, 杂石多只能种草不适合种菜, 大呼吃亏, 但太晚了。实际上不同作物要求的土壤条件都不一样。还有一位农场主, 只管种, 不爱惜土地。几十年下来, 四周别人土地仍是十分肥沃的沙壤土, 而他的土地:下雨是泥塘, 天旱是沙漠。投资者买后如果想改造, 准备花几年时间, 再投几十万加元才有希望改良土质。

水源: 加拿大不缺水。但对农业用水有明确规定, 无论您从地下取, 还是湖, 塘中抽, 您必须符合要求。就是从自已土地上取也不列外, 买地之前, 要了解生产用水量和政府的要求是否一致。

环境: 加拿大实行严格环保政策, 农场的排放物, 农药使用必须达到要求。如养鸡场, 必须控制鸡粪的污染与臭味。政府对农场中野生动物, 树林保护也有要求。

市场: 农场准备干什么, 市场在哪里?一个从贵州来的投资移民朋友, 买下一个温室专种黄瓜和西红柿。十年来夫妻场发展成四十多名职工的农场, 固定资产已达五百万加元左右,他们当初选对了市场—–西人主流市场对黄瓜和优等西红柿的常年需求。

法律: 很多农场有政府明确的生产与规划要求。如养奶牛, 养鸡必须首先报告政府, 政府根据市场需求批准农场的生产量。养猪, 养肉牛是自由市场但仍要符合政府食品安全条例。有不少地区农场只准生产, 不准在路口零售。有的农场自产自销, 收获很高,但可能转到下一个投资者手中, 可能就不准在门口自销了, 因为政府对这块地可能早有长远打算。

交通: 大家都知道, 不必多说。那位种瓜喂狗熊的投资者, 由于土地太偏, 不仅没收成, 地也不会有大的增值。因为加拿大地大人稀, 再过二百年也很难开发到那里。

当然还有许许多多其它关键因素, 如劳动力资源, 生产成本分析, 土地市场价格评估, 具体项目的政府要求与优惠待遇等等, 由于篇幅限制不能一一列出。总而言之, 买好一个农场有很深的学问, 涉及农业方方面面。(未完待续)
仰天曾大笑,低首更沉吟
级别: 创始人
3楼  发表于: 2014-12-01  
2014年安大略省农场价格将再次攀升

       据有关政府统计报告指出,从2010年至今农场价值升高37.5%,显示未来将平稳增长的信号。

有 研究农产和农业地产的专家最近发表分析报告,在报告中对安省主要的农区以及南部安大略省进行分析后,发现在过去三年,农地价格在地区内平均每年上涨22% 到25% ,有些地区上涨幅度甚至能到达每年32%到36%。这一现象与过去每年只上涨3%到7%的历史数据有了强烈的对比。

强势的价格增长是具有普遍性的,无论是好的农地还是贫瘠的。在2011到2012年期间,需求旺盛,卖家只需稍为推销即可顺利成交。私人销售、不放到市场上的例子非常普遍,很多上百万的交易都是在熟人、当地农民之间握握手就促成的。

这样类型的交易延续到了2013年,甚至是到了今年2014年仍在继续,但需求压力更多的表现在好的、富饶的农地上。对于不可多得的好农场,买主的购买意欲浓厚。

另 外,商品价格的浮动对于农地价格的影响幅度大,这将成为常态。在2014年,部分地区价格仍有相当大的上升空间。在休伦-珀斯-剑桥地区,价格仍然坚挺, 甚至在商品价格回落的时候,仍有出现多个新高价。在某些地区,足够多的买家以投标的形式进行,这还成为某些地区约定俗成的交易方式。

success farmland, invest farmland, price up

中心专家表示,在粮食价格上涨后,农场价格上升,农民更加有利可图。对农场主再次扩张极为有利,但对于新农场主而言,却是很大的压力。农场价格飞涨的原因有 多个:第一、气候变化引起粮食价格波动,对于粮食的需求持续上升。第二、在北美,粮食的用途发生变化,有相当一部分粮食用作燃料。

另 外,中心专家指出,有华人忧虑是否扎堆投资带动安省农场市场价格上涨。答案是否定的,这一现象并不是华人投机炒卖的结果。目前华人农场投资占市场额仍然是很小比例,而且主要集中在萨 省。中心专家指出,安省土地增值快主要原因是跟其他省份相比,有相当大的优势,例如气候宜人,适宜人居住,且农产效率高。
附上以郡划分,安省主要地区平均每年增长百分比 (从2010至2013年)
Huron:27%

Perth:20.2%

Oxford:17.5%

Middleesex:23.9%

Elgin:27.3%

Lambton:36.7%

Kent:21.4%

Essex:13.4%

Bruce:37.5%

Grey:17.4%

Source: Val Real Estate Apprasier & Consultants
仰天曾大笑,低首更沉吟
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4楼  发表于: 2014-12-08  
51上的这篇文章很有参考价值
仰天曾大笑,低首更沉吟
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5楼  发表于: 2015-01-03  

中国新移民萨省务农:比打工强
发布者: 锦儿 | 发布时间: 2013-3-16 00:34| 查看数: 1650| 评论数: 2 |帖子模式





卖农产赚钱 土地升值快          「秋收时,从我的屋子一眼望去,就像置身在一幅油画中。」这是温市华裔移民吕树成跑到沙省当农夫的心声。3年来,他一面出售农产品赚钱,同时农地价格也大涨了6成,连原本当会计的妻子都辞工,去帮他理财。" O2 k9 A/ ?" J: B1 G5 ^
来自中国黑龙江的吕树成,2007年以技术移民来加,虽觉温市生活环境好,但因不谙英语,找工不易,整日无所事事。2010年,经过多番考察,他在专家介绍下,到沙省利斋拿(Regina)以北约100公里的拉丝特山湖(Last Mountain Lake)附近,以45万元购入800英亩农地,约等于400个英式足球场面积。当年平均每英亩不到600元,如今已涨到约800元,仍是亚省农地价钱的三分一,缅省的二分一,是美国平均价格的六分一。, C9 [$ a" u/ h0 `/ W
           他说,同样一块地,中国2到3年的租金,就可在沙省买块地。吕树成修读国际贸易,原本在国内从事对日本出口粮食生意,或许工作缘故,与农场常有往来,这也是他敢下海当农夫的原因。
收入优厚 老婆也眼红7 }. X, r9 E# q6 E
           晒得一脸黝黑的吕树成说,现在真的是自己开拖拉机翻土播种,遇到农忙或喷洒农药时,有时需外聘工人帮忙。他指主要种的作物包括油菜籽、大麦、小麦、燕麦等;遇到丰收,每块160英亩的土地,可获近万元纯利。另外,过去3年,沙省农地价格每年平均上升超过20%。
          他表示:「当农夫的收入,真的好过打工,连我老婆都眼红,索性辞工到萨省帮我。」
          吕树成说,当初购入农地,特别要求原地主花一年时间指导,才让他顺利接手。2 w  Z" ~2 p5 h9 s  _
           他指出,沙省当地农民多为北欧挪威裔,民风淳朴。虽然自己英语不好,但因与当地人多有交流,如今也进步很多。
          吕树成说,附近改行当农夫的中国移民,约有4到5家。当地每隔几十公里路的小镇上,都很容易找到中国餐馆,并不觉得寂寞。
          11月至3月返温过冬7 w) @5 `& V; t5 }) ~4 i, v
           目前,吕树成都是4到10月前往沙省当农夫,11月后则返回大温过冬。他说:「我是来自黑龙江,并不怕冷,其实农夫多半时间,不是待在车上,就是家中,没有想像那么严寒。」
          对于是否担心遭遇自然灾害,吕树成说,包括农作物或天灾都可购买保险,政府都有补助,保险金不高,实际仅佔成本约5%左右,可说把风险降到最低,不必太担心。
          在加国当农夫成功的消息传开后,吕树成指已有亲友託他购入农地代管。他说:「有人开价想向我购地,或许对土地已有感情,还真捨不得。」
          拉丝特山湖是北美洲最古老的鸟类保护地,吕树成常能在乡村小路上,见到羚羊和麋鹿。如今他念大学的女儿,每年夏天都爱到沙省度假。



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6楼  发表于: 2015-01-03  

中国资金狂扫加拿大农地

发布者: 雪菱砻 | 发布时间: 2013-6-23 11:52| 查看数: 638| 评论数: 1 |帖子模式





为应付内优质食品的需求,有移居到加拿大的中国移民,近年不断买入加拿大农地,令部份农地价格飙升50%,当地人怀疑背后有人违反「加人加地」政策,用中国政府资金炒卖农地;当地农民亦抱怨无地可耕,早晚沦为农工。 1 }$ W5 u$ a) j0 D# ~) B0 e/ y1 u
萨斯喀彻温省农地面积,佔全国农地45%,在加拿大有「面包篮子」美誉,去年全省农地售价上升10%,华人聚居农地售价三年内更飙升50%。省农业部表示,约有六间大型投资公司近年在当地不断买入农地。  ; U2 e8 g/ Q% i: f4 T
大公司在当地密密收购农地,触动当地人神经;有人怀疑北京为了填饱国人肚子,于是将眼光瞄准萨省平价农地;也有传闻指,有公司违反「加人加地」政策,利用境外资金支持,买入萨省农地。萨省规定,凡购买该省农地超过4公顷以上,买家必须是加拿大公民及永久居民;若是公司买家,亦要100%由加拿大资金拥有。  
省政府在压力下,去年就多宗农地买卖展开调查,目前已揪出两、三宗怀疑个案,正全力了解买家资金来源及是否触犯当地法律,暂时不知他们是否和北京有关。不过,在当地郊区从事房地产买卖的内地移民胡安迪却否认中国政府买入农地。" W9 G+ C0 V/ B1 n1 {6 U  t/ }
加拿大第五代农民伦纳德表示,农地越炒越贵,本地农民越来越难找到耕地,担心随着更多投资公司在当地抢购农地,本地农民只可以为大型农企打工。
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7楼  发表于: 2015-01-03  
投资萨省农地的误区


发布者: 萨省信息港 | 发布时间: 2012-7-10 12:33| 查看数: 2621| 评论数: 4 |帖子模式


华人投资萨省农地 热潮中存在的投资误区 自2011年开始的华人大举进军萨省农地投资的热潮仍在持续,目前丝毫没有减缓的迹象。本人从萨省农业角度观察,发现很多投资者因对萨省农地,土壤,气 候,农业耕作等方面缺乏了解,导致盲目投资或进入投资误区8 z- B3 O% s% W$ ?; J/ s: P  P" Y
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1)    萨省农地的用途分类 萨省是农业大省,耕地占加拿大总耕地近50%。绝大多数耕地都适合种植各类谷类作物。 一块农地应该如何利用,是由它的农业产出能力决定的。对农业产出高的农地,应该采用高投入高回报的使用方式,否者就是对这类土地的一种浪费。比如,精耕细 作,多施化肥,就是高投入高回报的一种方式。对于差些的土地,粗放式的广种薄收也许是最佳办法。对最差的天然草地,不做任何投入的放牧就是最佳的利用方 式。 萨省农地按农业产值高低分为三类:谷类作物农地,天然牧场农地,人工牧草农地。  M- f# U% P+ W. v' e+ F

a)    适合种植(一般只谷类作物)的农地,这类农地占大多数。这类农地一般土壤较肥沃,盐碱度低,地势较平坦,没有或很少有砂石,没有或少 有影响农 机大面积耕作的小片沼泽区,小片灌木区,坑壕,溪流,水塘等。这类地最适合大型农机具大面积种植大田作物。政府对这类农地的评估价一般都在4万以上。

b)    适合放牧养殖的农地(牧场),这类地一般是从未开垦过的原始土地,所以不适合开垦种植,原因是多种多样的:土壤贫瘠,石头多,盐碱度 高,地势 起伏太大,有较多影响农机大面积耕作的小片沼泽区,小片灌木区,坑壕,溪流,水塘等。这类农地的最佳用途就是放牧,所以一般都有牧场围栏。政府对这类土地 的评估价一般在3万以下。7 o& i0 K5 h4 s# J
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c)    适合粗放式的广种薄收,或适合种植多年生牧草的农地。这里农地介于以上两类之间,政府评估价介于3万到4万。相比每年种每年收,一年 种,多年收的人工牧草是对中等稍差土地的最佳利用。

2)    萨省各区域农地土壤介绍 萨省农地绝大部分位于PRINCE ALBERT以南。土壤大致分为三种:棕色土壤,黑色土壤,及介于二者之间的黑棕色土壤。大家都知道,黑色土壤最肥沃,其次是黑棕色和棕色。 棕色土壤面积集中在萨省西南角。黑棕色土壤位于Saskatoon, Regina, Weyburn, Estewan一线的一条狭长地带。狭长地带以北是另一条黑色土壤的狭长地带。 萨省是草原省份,整体地形平坦,尤其是萨省东南部的Regina, Weyburn, Estewan一带,完全平坦地象海平面一般。 REGINA东南区域的土壤被叫做REGINA HEAVEY CLAY, 这里的农地是全世界最好的农地之一,因为这里是全世界为数不多的最广阔,最平坦,有具有最肥土壤的农地。
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3)    萨省各区域气候 整体来说,萨省西南部干旱少雨,高温且无霜期长,东北部多雨,低温潮湿,但无霜期短。位于这两片区域的黑棕色土壤地带的气候条件介于两者之间。萨省西南部 年降雨大约4英寸,东北部可高达18英寸。近几年中国对加拿大的Canola的需求量很大,而萨省东北部由于独特的气候及土壤条件而非常适合种植Canola.,因此这些区域的农地很受追捧。
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4)    投资农地的常见问题
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a)    应该投资什么样的农地? 这要看你买这块土地做什么。如果要搞种植,当然是选择上述的谷类作物农地。 如果搞养殖放牧,因该考虑天然牧场,或适合粗放式的广种薄收的中等偏下的耕地,或适合种植多年生牧草的农地。 如果既不搞大田种植,也不搞养殖放牧,那这种项目应该不需要大片土地,因此应该考虑在城市近郊,或繁忙高速路边购买小片的,带房子及其他建筑设施的的小农 场。这样的地理位置不但交通运输方便,而且使得农场零售自售成为可能。! J* Q+ b$ e2 K' Q: X+ L( J
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b)    如果只是打算做纯粹的投资,那应该买什么样的农地? 如果只是纯粹的投资,只打算每年出租收租金,那三种土地都可以买。哪一种最适合纯粹的投资?结合目前的市场条件下,同时考虑长期的增值,应优先考虑投资优 质肥沃的谷类作物农地。优质肥沃农地的长期增值应该会高于普通农地很多,尤其在粮食价格会增长很多的情况下。 目前热衷投资萨省农地的华人中,有不少人对Custom Farming这种做法很有兴趣。这以做法就是投资购买一块农地,自己做耕作的管理,包括自己购买化肥,种子,农药等,但所有的农业耕作,收获等全部雇佣 专业的农夫或公司来完成,包括农机设备。自己销售收获的农作物,自己承担风险。目前粮食价格高,这种投资购买农地,以Custom Farming来从事农业生产的做法,能取得很不错的收益。一般来讲,每个quarter土地(160英亩)能获得大约$15,000到$40,000的 净收益(但未去除自身的管理报酬)。比如种植Canola,能获得每英亩$300的净收益,但同一块地一般只能每4年种植一次Canola. 关于Custom Farming的详细内容将在其他篇幅介绍。0 p) ?4 ?! J1 W

c)    应该买多大面积农地? 一般来说,大面积农地(1000英亩以上)易于出租,也易于出售。小面积农地一边只有附近农场才会租用或购买。也有一些投资者购买小块农地(500英亩以 下)出租给附近农民。" I# u& g6 k0 f

d)    目前萨省农地投资的租金回报率大约多少? 目前投资农地,可获得4%到5%之间的年租金回报率,这主要是由于近几年贷款利息较低,使得很多农场主认为买地更合算所致。也因为目前的金融状况及低利率 使得投资者满足于农地投资的4%回报率。
7 v, L/ ]% P& q/ c
e)    农地是否容易出租? 一般来说,好的,肥沃的农地更容易出租,租金更稳定。大面积的农地较小面积的农地更容易出租。比较好的做法是优先考虑买已经有租约的农地,或卖主承诺回租 的农地。

f)    农地的地理位置是否重要? 相比房产,农地的租金回报率是一块农地是否值得投资的硬指标,地理位置对农地的重要性次于对房产的重要性。多块农地,如果作为一个整体的话,是否相连或相 互距离很近,是值得考虑的一个因素。另外,谷类作物农地是否靠近ELEVATOR也是一个值得考虑的地理位置因素。 靠近城市的农地会比远离城市的农地售价高些,但对这些农地的投资是另外一种投资行为,其实质是投资此类农地所具备的转变用途的潜力。9 q  e8 Y) q2 L, L. g
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g)    农地上的建筑设施(包括农庄及其农屋)如何估价? 农地上的建筑设施大致分三类:  \& @8 O* b& B% [1 S  O
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   用于居住生活的建筑设施,如农屋及其附属设施。

用于谷类作物的建筑设施,如谷仓,化肥仓,农机库,农机维修房等。

用于养殖的建筑设施,如牛棚,牛圈及其附属设施。 随着小农户逐步退出农业,其农地由大农场逐步购买或租用,单个农场的规模越来越大,农场总数量越来越少。这是由于农机机械化技术和农业技术越来先进造成 的。, @4 c1 M" A9 m8 W: N- a
   农业从业人数大幅加少,使得农屋及其附属设施过剩越来越严重。因此农屋及其附属设施应尽可能往低里估价,如果投资者根本用不着或者不 好出租, 或农屋状况较差,甚至可以估价为零。
农业从业人员减少了,但生产的农作物并不减少,甚至还增加。因此用于谷类作物的建筑设施应该按实际价值估价,比如新物折旧估价的办 法。1 L) H& K$ U7 Y* e
   用于养殖的建筑设施,如牛棚,牛圈及其附属设施,其估价原则又有所不同。目前农地上的养殖 设施大都是由小农户遗留下来,规模小且状况差。养殖也是一个需要有一个基本规模才能出效益的行业,所以农地上的规模小且状况差的养殖设施基本不值钱。也许 有人会使用这些设施养几匹马作为兴趣爱好,但此类用途的价值很低。对规模大且状况好的养殖设施,如果买入方打算搞养殖,可按往低处股价的原则出价。但如果 买入方根本不需要这些设施,应考虑基本不为这些设施出价,或回避此类投农地资标。

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8楼  发表于: 2015-01-03  

新农民的生活与生意 在加拿大当地主

发布者: 萨省精灵 | 发布时间: 2013-8-3 12:56| 查看数: 791| 评论数: 0 |帖子模式


去加拿大买农地,正在成为许多中国人的投资新选择。他们希望,既能享受新鲜的生活方式,还能分享土地增值收益,甚至通过这条相对宽松的政策移民。不过,这个地主之梦,并非想象的那么容易。' T% `0 P  `4 H3 S8 A5 n7 P. b
去加拿大买地0 |2 N! @* _7 u
整个7月,王明和妻儿都在加拿大多伦多。
王明四十多岁,曾从事投资多年,现在是一名农场主,在号称“加拿大谷仓”的萨斯喀彻温省(以下简称萨省)拥有二十多夸特(当地一种土地计量单位,1夸特约为900多亩)农地。他将大部分农地出租,自己种着约5夸特杜伦麦,每年有四个多月时间是农忙期。  
萨省大片价格相对低廉的农地正在成为中国投资者的热宠。2010年开始,越来越多的中国人像王明一样来到这里当起了地主。法新社报道说,因为越来越多中国投资客在萨省买地,2012年当地农地价格上涨10%,近3年则上涨45%。
南方周末记者查阅FCC(加拿大农田信贷办公室)调查报告发现,加拿大农地价格近年来的确在上涨。萨省上半年涨幅平均分别是9.1%和9.7%。从2002年起,该地区农地平均涨幅是10.1%。在整个萨省,土地需求如此旺盛,卖农地甚至不需要打广告。 + m9 a! b7 Y1 W3 Q) @

对王明来说,当农民是一种新鲜的生活方式,他得自己清洗种子、开耙草机、收割粮食。每到初冬,杜伦麦一排排密密匝匝,空心茎的切口都有晒干的黄豆粒那样大,看到这丰收的场景,“心情低落都好了”。  
而田园风情的背后,农场也带来了直接的经济利益。2011年王明和朋友买下这些地花了150万加元(约合人民币八百多万元),又花了30万加元买拖拉机、卡车、储粮罐等机械和设备。

现在,王明出租的近20夸特农地每年地租约8万加元(约合人民币四十多万元)。  
自己种的每夸特地小麦能盈利约1.5万加元,“现在粮食价格不错,一英亩硬麦能卖240加元,种子、人工、化肥等成本大概80加元”。+ ~# @/ m3 O  o0 W. d9 ]2 x$ W
另一个收益则来自土地增值。王明说,第一次购买的12夸特农地,买价约5.7万加元每夸特。2011年底FCC的农地价值报告中,萨省的农地在前半年增值了11.6%,全年增值超过15%,王明所在的萨省东南区属于涨势最猛的。   ]/ T4 p2 `  @1 G
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这意味着,即使按照15%计算,光是土地,约带给他15万-16万加元收入。
陌生的风险

“买地后,最重要的是找到租户。”王明说。在他看来,想去加拿大买农地的中国人大部分都没有从事农业的想法,只是看好其升值潜力。他提醒,在加拿大,一个现实的问题是,谁来耕种呢?
“因为萨省农业人口减少,官方公布的数据是草原三省农民平均年龄58岁。找人种地很难,如果没人租,损失会很大。”5 H) t& ]) U$ Q# M5 }9 A, x
他把这个问题抛给了中介,得到的建议是,买地时加个条件,只有租出去了合同才成立。

接下来是曲折的寻找租客的过程。合同交割前一个多星期,一个租户爽约,这意味着王明的12夸特农地只有4夸特能确定租户。如果找不到人来耕种,他无法完成购地合同。$ a2 z) r; O8 Y  p
幸运的是,在寻找租客耕作的网站上,他找到一个萨省南部长大的年轻人,想从钢铁厂回归农业。此时,合同交割只剩12小时。0 n3 P- a0 l9 I8 |7 e
王明不得不百分之百答应了年轻人提出的要求,条件是从5夸特开始租。终于,在合同截止时间的半小时前,王明完成了租地交易。* v: u% I& E3 r; F, I( Y# c
如果找不到租户,即使就算买到了土地,也是一个大包袱。李方也是一位农地投资客,他说,如果闲置,每年1夸特土地光除草剂就要3000加元,算上其他维护费用,一般人很难承受。
经营农场的另一种痛苦则集中呈现在一个叫王希望的移民身上。他在加拿大《环球华报》上讲述这段经历。  % l3 c( I" E6 Z) f( m
2012年,他在蒙特利尔买了农地,开始种了300亩的生菜,第三天就下了半尺厚的雪,菜苗都冻死了。于是改种萝卜,但苗长到三寸高时,一场时速80公里的大风把他的希望吹灭了。接连打击后,他把全部股份送给了合伙人。
混乱里的机会
“我放弃国内的工作,跑到萨省来,确实是看到农地交易很赚钱。确切地说是萨省农田交易透明度很低,信息不对称。”苏东亮说。他是加拿大一家农地中介的总经理。
苏东亮做农地中介只有一年多时间,此前他是农地投资者。第一块地,三个月后就卖了,涨了30%。“不是市场价格涨了30%,而是买得太便宜了。”; Y) p/ U: x% w
很快他就发现做中介是比买地更赚钱的生意,“卖方给的佣金是交易价的5%,双方经纪各分一半,收益挺高”。  9 Y- ~' _3 t" f: E& c2 S
在他看来,加拿大的地就是沉睡的资源,有的十多二十年没有交易过,卖的人根本不知道价格。再加上不同区域的地、不同土壤的地都不一样,价格便不那么有可比性,中间的空间便很大。; g, j8 u. k; y0 d
当投资者无法准确评估土地到底值多少钱时,陷阱出现了。李方住安大略省,参加了一些萨省农地中介办的宣传会。“多数是中国人办的。针对的也是在加华人或国内同胞。”在宣传会上,他亲眼看到狂热的买家在没看到土地的情况下,签订购买协议。 . u  G8 `+ P- G6 A6 Y/ V* G

李方觉得很多购买者不了解加拿大农地环境,不了解农业规律,有些购买的农地甚至无法种植。
“我们一般不建议买H以下级别的农地,这样的农地耕种有风险。”萨斯卡通专业房产经纪公司农田经营管理负责人郑宏宇说。在加拿大,农地价格主要根据政府参考价和保险公司评定的保险级别来评估,最高级别是A。  - g7 |2 ]( |; U" @7 j
在这里,农场越大越值钱,同样质量的地,如果买方能将五六块地连成一片,价格将立马上涨,“如果原先的价格是10万,连成一片之后可以卖到11万到12万。这种地便于管理,再转手也更值钱。” 8 h6 U6 M/ U8 n9 m& u

新移民陷阱?
外来资金涌现的背景是,2010年前后,加拿大移民政策大调整,从技术移民为主转为以投资移民为主,且投资移民资金门槛越来越高,尺度越来越严。人口稀少、移民来源匮乏的“草原三省”则因为省提名移民计划(SINP)相对宽松成为移民们首选。  
在萨省,有专门针对“年轻农场主”和“农场主”的SINP项目,前者只要拥有30万加元资产、3年以上农业工作经验,提供一个商业农业提案,展示适销对路的就业技能,年龄小于40岁便可申请。后者要求先行购买萨省农地,提供“资深农业经营者”证明,提前两年签署农地购买合同,并拥有50万加元以上资产,但无年龄限制。  
这个条件,相比加拿大投资移民的条件要宽松许多。许多新兴的萨省农地经纪公司,最初恰是主营投资移民中介的公司,这也许并非巧合。* D& ?5 J' K& ]4 K
不过,这条路,也并不容易。) O9 E& i- p. t2 y6 f. h. x# V5 {
王明拥有加拿大永久居住权,他买地资金是向国内亲戚朋友借的。买地时,三番五次接受萨省农田安全管理委员会调查。“几乎每买一次地就要问一次,主要是资金来源。有一次还把我叫过去了,让我保证交易是合乎当地规定的。” 3 D2 X/ x& z" w- y. w
萨省农田安全管理委员会的职责是制定执行萨省农田安全法案,包括立法限制人们对萨省农田的所有权。  
萨省农业厅厅长Lyle Stewart书面回复南方周末记者称,对于非加拿大人,只允许拥有10英亩(约合60亩)地。这个限制包括对萨省土地所有权或者其他任何农田收益。如果想拥有10英亩以上的农地,必须是加拿大公民、永久居住民或者是百分百的加拿大公司。" j* O2 u$ e6 G  I6 x
他确认说现在有外国人在加买地的可疑案例,但是拒绝评论是否与中国人有关。“我们会越来越重视购买土地的人是否遵守农田安全法案。现在已经聘请了一位调查人员协助调查涉嫌替外国人购买和持有农地的加拿大居民。” 9 ]! X* g1 N7 Q6 E0 t3 ~; U( x7 _' [6 s7 c

萨省农业厅高级行政助理Shelley Duke则对南方周末记者表示,加拿大人利用中国亲戚的资产购买农地是被允许的。至于是否能用公司“曲线买地”,他说,“购买土地的公司必须是100%为加拿大人或者是加拿大长期居住民拥有,公司不能有任何非加拿大籍股东,公司不能包含任何非加拿大人的股份。”
但是,仍有中国人试图绕过这些规定。身在上海的陈兵,准备在明年春天去加拿大实地考察农地投资。如何解决身份问题?“那边有朋友在温哥华开公司,他出让名义上的股份给我。成为股东后,以公司名义购买农地。”
这样的做法,已经引起不少当地人的不满。一些公开报道显示,萨省农民和政治家开始对“大量农地被亚洲人买走”而当地农场主“沦为租客”感到忧心忡忡。

王明也感觉到了这种反感的存在。他曾主动找到一个当地农民希望买土地,但后来这块地却以更低的价格卖给了当地人。这一度让他无法理解。他说,“除了对外来者的反感,没更好的解释了”。  
“不论在加拿大本土,还是中国,媒体、网络上铺天盖地的加拿大农地投资前景热,很大程度是农地中介公司精心策划、大量投入的产物。”旅居加拿大的专栏作家陶短房在一篇文章中警告说,加拿大农地不失为一个可以考虑的投资新选择,但绝非对每个人都合适,尤其是“人地两生”的外籍人士。0 q" S5 V8 H7 x. j- {
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9楼  发表于: 2015-01-03  

加拿大曼省投资移民有望重启



  加拿大曼省投资移民有望重启。截至2014年12月3日,曼省移民局已向EOI评分为63分的申请人发出了LAA邀请信,对积压申请人的审核已接近尾声(最低60分)。预计至2015年1-2月份,曼省投资移民项目可完成所有新政旧案EOI申请人LAA邀请信的发放,届时EOI系统有望重新开放,全面接收新的申请人。
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  2013年曼省投资移民虽然仅有200余个名额,但仍然收到了数倍的申请人,并且已积压了过5000份申请积案,导致曼省移民局不得不宣布暂时关停该项目。2014年,加拿大投资移民步入寒冬期:联邦打头阵,宣布旧案“一刀切”;新不伦瑞克省、爱德华王子岛、萨省等省提名项目迟迟不开。此次积压的旧案即将审理完毕,为希望通过曼省投资移民登陆加拿大的申请人带来了希望。
  虽然近年来加拿大移民政策收紧,但曼省投资移民还是具有一定的优势:曼省投资移民申请门槛较低,申请人仅需拥有35万加元以上的净资产且投资15万加元;申请人没有英语和学历方面的要求,特别优质的申请人甚至有可能免去面试环节;特殊亲属担保政策,可担保亲属,甚至可担保朋友移民。0 G  B+ i( t/ E! @1 n) p/ z


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10楼  发表于: 2015-01-04  
这一向我花了大量时间了解加拿大土地行情及相关政策,总体上形成这样一些认识:

1,我所在的安省,外国人可直接投资,但土地比较贵,稍好的地区(多伦多西南方向)都在10000加元一个英亩(acre,6.07亩)左右,如果是有房屋及相关设施的农场,价格更要贵很多。农业土地税很低,大多只有几百元一年。土地出租,一般年租金在100元一英亩上下。房屋本身需交地产税,一般房屋,年税在2000-数千元不等,要视所在地区而定。如果买主无意经营农场,这便是个额外的负担。多伦多东北方向,越远越便宜。但气候更冷。http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?PropertyId=15174242如这个农场,离多伦多四个多小时车程,面积超过三千亩,风景很好。房屋质量也不错。面积较小,价格不高而且离多伦多两三个小时车程以内的农场也时有上市。如http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?PropertyId=15097977#v=d

2,温哥华所属的BC省,气候与风景最好,外国人也可直接投资。大面积的土地多为牧场,价格愈近东部山区愈便宜。交通不便,距多伦多天遥地远。虽是十分向往,但以目前条件,不予考虑为佳。http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?PropertyId=13758289

3,阿尔伯塔省,土地很便宜,只相当于安省的十分之一,多为几百元一个英亩。土地多为牧场。气候十分寒冷。外国人拥有土地面积有较大限制。
http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?PropertyId=14020455

4,中部的萨省南部,是加拿大最大的产粮基地,也是世界上少有的优质农地区。这一带近年来土地交易最热,价格上涨最多,但其目前价格仍然比安省要低很多,均价在1000元一个英亩左右。该地区的土地租价在25-60元一个英亩,如果首付一半,租金一般可以支付银行贷款的利息。此外,该地区地下是一个跨越美国和加拿大的巨大油田,不少农场因石油公司租地钻井,或挖埋管道获得较高的额外收入。某友人在该区所置七块地,两块已被钻井,每井租地约一英亩,年租金在3000元以上。
      该地区同样对外国人拥有土地有严格限制。加国公民拥有,首付资金来自外国亲友借贷,是被允许的。
      近两日在该地区发现新上市两块地,价格算是便宜的,极近美加边境,位置正在储油区。
http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?PropertyId=14261695
http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?PropertyId=15173704
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